两年前，万科董事会主席郁亮将其对房地产行业的基本看法归结为16个字：尊重常识，回归常态；阵痛之后，仍有机会。10月20日，郁亮坦言，未来住宅建设的中枢值是10-12亿平方米，而目前只有7亿平方米，现阶段住房建设水平已经超跌，市场在产生向上修复动力。

　　郁亮进一步表示，市场积累的反弹力量和政策支持给恢复提供了一定动力，但市场短期恢复的基础还不牢固。房地产行业阵痛期比自己预想的还要更长、更痛，直至目前阵痛仍未停止。然而，无论企业是否准备好，行业都将进入新的发展阶段。

　　不过，作为曾三次穿越地产行业周期的房企掌门人，郁亮依然坚持，只有顺应时代改变的企业，才有可能穿越周期。他指出，万科从海尔学来的座右铭是“没有成功的企业，只有时代的企业”，落到具体的实践就是与客户同步发展、与城市同步发展。

　　时代在变化，客户需求也在改变。郁亮介绍称，现在房地产行业特别卷，客户对产品和服务的要求都是“又好又便宜”，之前凭借高品质产品穿越行业周期的时代已经一去不复返。中国咖啡行业中很多品牌品质好、售价高，还能玩出茅台联名等花样营销，值得地产行业学习。

　　在IM电竞官网消费者需求改变的同时，中国城市发展也出现了新变化。“城市再次向城市中心区发展。”郁亮表示，“向心发展”有两层含义，一方面是中国发展不像过去一样摊大饼，而是向中心城市聚集。另一方面，空间上工作和生活之间的界限逐渐模糊，尤其是大城市以创新创业为主，交流和居住等各场景充分融合在一起。

　　“这个变化对万科而言，意味着需要开发经营服务并重IM电竞官网。”在他看来，未来万科要开始赚小钱、慢钱、辛苦钱，经历从房产开发者，到不动产服务经营者的转变。但这一转变，万科也遇到了两大难点。

　　郁亮直言，第一大难点是，如何赚小钱、赚慢钱、赚辛苦钱，万科的长租公寓入局八年才实现盈利。第二大难点是，新业务商业模式能否实现闭环。郁亮指出，经营服务业务前期投入大，回报周期长，见效慢，然而随着消费型基础设施REITs政策推出，让此类业务的商业模式有望实现闭环。

　　针对万科而言，目前其在商业、物流、租赁住房业务都在准备REITs，一旦REITs落地、商业模式实现闭环，万科便可以从开发商转变为不动产商。

　　值得一提的是，郁亮还回应了目前市场上的两大担忧，即中国住房到底有没有过剩，以及政策有没有发挥效果。

　　对于供给过剩的问题，郁亮解释称，当前主要城市的住房条件“被平均”了，城市被小镇平均了，大城市被小城市平均了，同时目前中国人均居住面积38.6平方米是建筑面积，折成使用面积仅相当于40年前日本的居住水IM电竞官网平。与此同时，目前客户对居住的需求越来越多，类型也越来越多样化，但针对新需求的市场供应是不充分的。

　　针对政策效果，郁亮表示，政策肯定是有用的，但不是万能的，不能指望出一个政策就能彻底扭转当前局面。过去政策在需求端发力比较多，今后建议供给端的政策可以考虑库存较多的城市放缓、减少或暂停土地供应，此前错配的资源如闲置商业办公适时调整。

　　“住房作为居民生活的刚需不会消失，压制久了总要释放出来”“短期市场有压力，长期还是有信心”“当下不必过于悲观，我相信城市永不落幕”郁亮说道。

　　不过，郁亮也指出，一个好企业绝不是算账算出来的，也不是省钱省出来的，而是要靠创造需求和价值。他认为，“一分钱一分钱赚钱谈得都是管理，有好产品好手艺是企业的根本，然后再谈未来收成有多少。”